1. Encuentra la fecha efectiva. Es la fecha en que la última parte firma o pone sus iniciales en la oferta o contraoferta final. La mayoría de las fechas se cuentan desde ahí.
2. Lee todas las fechas límite del contrato. Depósito, período de inspección, solicitud del préstamo, aprobación del préstamo, avalúo, aprobación del condominio o HOA, título y topografía, y fecha de cierre.
3. Revisa cómo cuenta los días el contrato. Días calendario o días hábiles, y qué pasa cuando una fecha cae en fin de semana o feriado. No adivines. Pregunta a tu broker o al administrador de la oficina.
4. Escribe cada fecha y quién es responsable. Comprador, prestamista, inspector, compañía de título o tú. Cada línea necesita un nombre y una fecha.
5. Envía el calendario al comprador dentro de 24 horas. Hazlo por escrito y en el idioma del comprador.
6. Confirma antes de cada fecha límite. Dos días antes pregunta: “¿Ya está listo? ¿Qué necesita?”
7. Guarda todo en el expediente de la transacción. Contrato firmado, recibos, correos y avisos.

Calendario de ejemplo

Fecha efectiva:         [fecha]
Depósito:               [fecha]   Responsable: comprador / agente de depósito
Fin de la inspección:   [fecha]   Responsable: comprador, inspector, tú
Solicitud del préstamo: [fecha]   Responsable: comprador, prestamista
Avalúo ordenado:        [fecha]   Responsable: prestamista
Aprobación condominio/HOA: [fecha]   Responsable: comprador, asociación
Fecha de cierre:        [fecha]   Responsable: todos

Errores comunes

• Contar los días de memoria en lugar de hacerlo con el contrato.
• Dejar que termine el período de inspección sin una decisión escrita del comprador.
• Suponer que el prestamista o la compañía de título están vigilando las fechas por ti.

• Día 1. Confirma que el comprador ya solicitó el préstamo y que el prestamista tiene el contrato firmado. Pide al oficial de préstamos una lista de documentos.
• Responde rápido al prestamista. El proceso de aprobación (underwriting) muchas veces pide más papeles. El mejor hábito es responder el mismo día.
• Protege el préstamo hasta el cierre. Dile al comprador, por escrito: no cambie de trabajo, no abra crédito nuevo, no haga compras grandes ni mueva grandes cantidades de dinero sin hablar antes con el oficial de préstamos.
• Explica el avalúo. Lo pide el prestamista. Si el valor es menor que el precio, las opciones pueden incluir pedir al vendedor que baje el precio, pagar la diferencia, pedir una revisión o terminar el contrato si el contrato lo permite. La mejor opción depende del contrato.
• Espera el “clear to close”. Significa que el prestamista aprobó el expediente. El cierre no está garantizado hasta que el préstamo se desembolsa.
• No des asesoría de préstamos. No cotices tasas, no prometas una aprobación y no le digas al comprador qué préstamo elegir. Envía esas preguntas al oficial de préstamos.

Dilo de forma sencilla

Es probable que el prestamista le pida más documentos. Eso es normal. Por favor envíeselos el mismo día y avíseme cuando lo haga. Hasta que cerremos, por favor no cambie de trabajo, no abra crédito nuevo ni haga compras grandes sin llamar antes a su oficial de préstamos. Si el avalúo sale bajo, veremos las opciones juntos y yo le explicaré cada una.

Errores comunes

• Decirle al comprador “el préstamo está aprobado” antes de que lo diga el prestamista.
• Esperar hasta la última semana para pedir una actualización al prestamista.
• Dar una opinión sobre tasas o programas de préstamo.

• Compromiso de título (title commitment). La compañía de título investiga la propiedad y enumera los gravámenes o problemas que hay que resolver. Léelo con el comprador. Envía las preguntas legales sobre este documento a un abogado de bienes raíces o a la compañía de título.
• Seguro de título. Protege contra ciertos defectos del título. Quién paga cada póliza depende del contrato y de la costumbre local.
• Topografía (survey). Si el contrato la pide, ordénala temprano. Puede mostrar cercas, servidumbres y límites de construcción.
• Seguro de propiedad. Pide al comprador que solicite cotizaciones en cuanto se firme el contrato. En el sur de la Florida, la edad del techo, la mitigación de viento, la inspección de cuatro puntos y la zona de inundación pueden cambiar el costo o la disponibilidad. El prestamista necesita prueba de cobertura antes del cierre.
• Seguro contra inundación. Se exige cuando lo indica el prestamista, normalmente en una zona de alto riesgo de inundación. Pide una cotización al agente de seguros con tiempo.
• Aprobación del condominio o HOA. Algunas asociaciones deben aprobar al comprador. Envía la solicitud de inmediato y anota la fecha.
• Certificado estoppel. Pídelo a la asociación a tiempo. Muestra lo que debe el vendedor y puede tener un costo.
• Servicios y fecha de mudanza. Recuerda al comprador que active la electricidad, el agua y el internet para el día del cierre.

Dilo de forma sencilla

Hoy, por favor pida cotizaciones a dos o tres agentes de seguros. Dígales la edad del techo y la dirección. El prestamista necesita la prueba del seguro antes del cierre, y algunas propiedades tardan más en asegurarse. Yo también enviaré hoy la solicitud a la asociación, para que no nos atrase.

Errores comunes

• Esperar el resultado de la inspección para pedir cotizaciones de seguro.
• Olvidar el tiempo que tarda la aprobación de la asociación.
• Decir “el título está limpio” antes de que la compañía de título lo confirme.

1. Revisa el Closing Disclosure. El prestamista debe enviarlo antes del cierre, con al menos el tiempo que exige la ley. Revísenlo línea por línea con el comprador: condiciones del préstamo, efectivo para el cierre y costos. Las preguntas sobre costos van al prestamista o al agente de cierre.
2. Haz el recorrido final. Normalmente es cerca del cierre. Revisa que la propiedad esté en la condición acordada, que se hicieron las reparaciones, que estén los artículos incluidos y que funcionen los electrodomésticos, el aire acondicionado, las luces y el agua. Toma fotos.
3. Si hay un problema, actúa el mismo día. Avisa a tu broker o al administrador de la oficina, y envía el problema por escrito a la parte del vendedor antes del cierre. No le digas al comprador qué permite el contrato. Envía esa pregunta a un abogado de bienes raíces.
4. Protege la transferencia. El fraude por transferencia es común. Envía esta advertencia al comprador con tiempo: “Nunca confíe en instrucciones de transferencia que lleguen solo por correo. Antes de enviar dinero, llame al agente de cierre a un número de teléfono que usted ya conozca y confirme cada detalle.”
5. Confirma qué debe llevar. Identificación con foto, los fondos en la forma que indique el agente de cierre y los documentos finales.
6. En la mesa de cierre. Estáte presente, mantén la calma y deja que el agente de cierre explique los documentos. No apures al comprador a firmar.
7. Después del desembolso. Confirma el registro y las llaves. Luego empieza tu seguimiento (sección 7).

Dilo de forma sencilla

La compañía de cierre le enviará las instrucciones de transferencia. Si algún correo le pide cambiarlas, no envíe dinero. Llame a la compañía de cierre al número que aparece en su sitio web o en su contrato, y confirme con una persona. Por favor llámeme también a mí. Con gusto le ayudo a verificar.

Errores comunes

• Saltarse el recorrido final o hacerlo con prisa.
• Decirle al comprador que las instrucciones de transferencia están bien porque “se ven correctas”.
• Mandar al comprador al cierre sin haber revisado con él el Closing Disclosure.

Un buen resultado

• Mantienes la calma y preguntas cómo se siente y qué necesita.
• Explicas las opciones: pedir al vendedor que baje el precio, pagar la diferencia, preguntar al prestamista por una revisión o revisar el contrato para ver si hay una salida.
• Envías la pregunta sobre derechos del contrato a un abogado de bienes raíces y las preguntas del préstamo al oficial de préstamos.
• No prometes que el vendedor aceptará y no dices que el tasador se equivocó.
• Revisas las fechas del contrato y acuerdas dos próximos pasos con fechas.

Un buen resultado

• Le dices que no transfiera nada y que llame al agente de cierre a un número que él ya conozca.
• Pides fotos y una lista clara de los problemas del recorrido, y los envías por escrito de inmediato.
• Avisas hoy a tu broker o al administrador de la oficina.
• No le dices que puede negarse a cerrar y no prometes que el vendedor lo arreglará. Las preguntas del contrato van a un abogado de bienes raíces.
• Acuerdas próximos pasos con fechas antes del cierre.